中古マンションの価格はどのように決まるの?

2.中古マンションの販売価格はどのように決まるの?

中古マンションは非常に明確な市場の原理に則って、価格が決まっています。

まず売主が宅地建物取引業者(不動産業者)に物件査定を依頼します。 宅地建物業者が価格を査定する際は、売主に「根拠を明示」することが宅地建物取引業法で義務づけられています。

実際の査定では、過去の取引事例に基づいて物件の客観的な価値を「評点」として算出します。 評点とは、20以上の評価項目に点数を付けていき、事例マンションと査定マンションの格差をできるだけ客観的に評価しようというものです。

《評点ポイントの例》

交通最寄り駅から近いほど評点が高くなります
周辺環境緑地や公園などが最寄りにあると評点が高くなります
騒音外部からの騒音、振動を判定の対象とします
経過年数築年数が浅いほど評点が高くなります
所在階所在階は3階が基準となり、それより上階にいくほど評点が高くなります
開口部の方位バルコニーが南側・角部屋などは評点が高くなります
エレベーターの有無エレベーターが無いマンションは評点が下がります
管理体制管理人が常勤、清掃が行き届いており、管理組合の活動が活発なマンションは評点が上がります
内装綺麗に使っているほど評点は高くなります(大規模な補修が必要な場合、その費用を、別途実費見積りすることがあります)
部屋の形状 室内に突き出ている柱や梁、天井の高さを評価します。天井は2.4m以上が評点は高くなります
収納収納スペースは高さが約1.8m以上で、間口が約0.9m以上あるものが3ヶ所以上が望ましいです
バルコニーバルコニーが広いほうが評点は高くなります

こうして算出された格差(評点)に、専有面積の要素を加えた算式を使って、査定マンションの査定金額を算出します。 さらに、中古マンションの市場動向や市場流通性の優劣による価格調整をします。

どの物件も決められた計算式によって金額を算出するので、実際の価値に比べて飛び抜けて安い・高い物件はほとんどありません。 つまり、中古マンションはきちんと根拠に基づいた適正な価格で購入することができると言えます。


■リフォーム前の中古マンション購入


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